Gjeldsordning og egen bolig: når du kan beholde den

Du kan som regel beholde boligen i en gjeldsordning. Den må bare selges hvis et salg gir kreditorene best dekning og boligen samtidig er større eller dyrere enn det husstanden din rimelig trenger. Begge vilkårene må være oppfylt. Beholder du boligen, betaler du renter på boliglånet i perioden, men ikke avdrag, og lånet står igjen når perioden er over.

Det betyr at mange av dem som er mest redde, ikke har grunn til det. En familie i en vanlig leilighet med lite egenkapital blir sjelden bedt om å selge. Den som står i fare, er den som har mer bolig enn behovet tilsier og samtidig mye verdi utover lånet.

Begge vilkårene må være oppfylt for at du må selge

Det første vilkåret handler om penger. Gir et salg kreditorene mer enn det de får hvis du blir boende? Har du lite verdi utover boliglånet, blir det lite igjen etter salgskostnader og innfrielse av lånet, og da er svaret ofte nei. Det andre vilkåret handler om behov. Er boligen større eller dyrere enn det en husstand som din rimelig trenger der du bor?

Tabellen viser hvordan vilkårene kan slå ut. Vurderingen er alltid konkret, så les den som utgangspunkter:

Situasjon	Gir salg best dekning?	Overstiger boligen behovet?	Utgangspunkt
Familie på fire i rekkehus, lånet er nesten like stort som verdien	Neppe	Nei	Beholde
Enslig i stor enebolig med mye egenkapital	Ja	Ja	Kan måtte selge
Enslig i liten leilighet med mye egenkapital	Ja	Nei	Beholde, men perioden kan bli lengre ved tvungen ordning
Par i stort hus der lånet er større enn verdien	Nei	Ja	Beholde, men boutgiften må være rimelig

Den tredje raden er verdt å merke seg. Har du mye friverdi og får beholde boligen, kan det ved tvungen gjeldsordning tale for en lengre periode enn fem år. Gjeldsordningsloven § 5-2 nevner uttrykkelig at du skal beholde en bolig der pantegjelden er vesentlig mindre enn verdien, som et moment for lengre periode. Har du derimot måttet selge boligen i forbindelse med gjeldsordningen, er det et moment for kortere periode. Forskjellen på frivillig og tvungen ordning er forklart i artikkelen om frivillig og tvungen gjeldsordning.

Slik settes verdien på boligen

Skal du beholde boligen, fastsetter namsfogden omsetningsverdien sammen med to rettsvitner som har særlige kunnskaper om boligverdier. Det står i gjeldsordningsloven § 4-7. Verdien brukes til to ting: den avgjør hvor mye av boliglånet som er sikret, og den er utgangspunktet hvis boligen senere stiger eller faller mye i verdi.

Den sikrede delen er lånet innenfor verdien pluss 10 prosent. Den får avtalt rente, men ingen avdrag, i perioden. Lån over grensen behandles som usikret gjeld og slettes når ordningen er oppfylt. Et regneeksempel med en bolig verdt 3 millioner kroner står i artikkelen om boutgifter i gjeldsordning.

Verdsettingen kan angripes etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven. Mener du at verdien er satt feil, må du si fra så tidlig som mulig. En for høy verdi gjør at mer av lånet regnes som sikret, og at mindre slettes til slutt.

Hva skjer hvis boligen må selges?

Eiendeler du ikke har rett til å beholde, skal selges på den måten som gir kreditorene best dekning. Namsfogden bestemmer hvordan, og kan pålegge deg å stå for salget selv, for eksempel gjennom en eiendomsmegler. Det står i § 4-6. Hindrer pantegjeld et frivillig salg, kan boligen selges etter reglene om tvangssalg.

Et salg er tungt, særlig med barn. Men det kan også gi et nytt utgangspunkt: en billigere bolig eller en leiebolig med boutgifter du klarer i fem år. Har du måttet selge, er det som nevnt et moment for at perioden kan bli kortere. Hvordan husleien vurderes hvis du leier etterpå, står i artikkelen om boutgifter i gjeldsordning.

Har tvangssalg allerede startet når du søker, skal du vite at kreditorene ikke kan ta utlegg i eller tvangsrealisere eiendelene dine i gjeldsforhandlingsperioden, de fire første månedene etter at forhandlingen er åpnet. Det står i § 3-4. Rentene på boliglånet innenfor grensen må du likevel betale i den perioden. Les mer om tvangssalg av bolig.

Borettslag: felleskostnadene må betales fullt ut

Gjeldsordningslovens regler om bolig skiller ikke mellom selveier og borettslag. Loven snakker om «bolig». Men borettslaget har noen særtrekk som påvirker budsjettet ditt:

• Fellesgjelden er ikke din gjeld. Borettslagsloven § 1-2 sier at andelseierne ikke hefter overfor kreditorene for lagets gjeld. Fellesgjelden er derfor ikke med i gjeldsordningen din.
• Felleskostnadene er en boutgift. Forskriften om livsoppholdssatser regner felleskostnader i boligsammenslutninger som boligutgift. De kommer i tillegg til livsoppholdssatsen, også den delen som går til renter og avdrag på fellesgjelden.
• Avdragsfriheten gjelder ditt eget lån. Regelen om at det ikke betales avdrag, gjelder lån med pant i boligen din. Avdragene på fellesgjelden ligger i felleskostnadene og betales som før.
• Borettslaget har pant foran alle andre. For ubetalte felleskostnader har laget panterett i andelen foran alle andre heftelser, begrenset til to ganger grunnbeløpet. Med grunnbeløpet fra 1. mai 2026 er det 273 098 kroner. Det står i borettslagsloven § 5-20.
• Laget kan kreve salg. Misligholder du pliktene dine vesentlig etter skriftlig advarsel, kan laget pålegge deg å selge, med en frist på minst tre måneder (borettslagsloven § 5-22).

Det praktiske rådet er enkelt: felleskostnadene skal betales hver måned, før noe annet. Ligger du etter med felleskostnader når du søker, må det tas opp med namsfogden med en gang.

Eier du boligen sammen med noen?

Mange eier boligen sammen med en ektefelle eller samboer, og har felles boliglån. Gjeldsordningen gjelder din gjeld. Den andre er fortsatt bundet av låneavtalen sin. Ordningen skal inneholde en bestemmelse som avgjør stillingen til eventuelle medforpliktede, etter § 4-2. Les den nøye, og snakk med banken og den du eier sammen med før forslaget sendes.

Når perioden er over, kommer avdragene tilbake

Dette er den delen av boligregelen som overrasker flest. Hovedstolen på boliglånet innenfor grensen består gjennom hele gjeldsordningen. Når perioden er over, skal lånet betjenes som vanlig igjen, med renter og avdrag. Regnestykket under bygger videre på eksemplet med en bolig verdt 3 millioner kroner og et sikret lån på 3,3 millioner. Renten er satt til 5 prosent og nedbetalingstiden til 20 år. Tallene er eksempeltall.

Boliglån på 3 300 000 kr, 5 % rente	Per måned
I gjeldsordningen: bare renter	13 750 kr
Etter gjeldsordningen: renter og avdrag, annuitetslån over 20 år	21 779 kr
Økning fra måneden etter perioden	8 029 kr

Økningen er 96 348 kroner i året. For noen går det opp: pengene som gikk til kreditorene, går nå til banken. For andre er det mer enn det de betalte i ordningen, og da må budsjettet legges om. Snakk med banken et halvt år før perioden er over. Spør om nedbetalingstiden kan forlenges, og få et skriftlig tilbud på hva terminbeløpet blir.

Bostøtte kan gjøre det mulig å bli boende

Har du lav inntekt og høye boutgifter, kan bostøtte fra Husbanken være forskjellen på et budsjett som går opp og et som ikke gjør det. SSB fant at 51 prosent av dem med gjeldsordning og lavinntekt mottok bostøtte i 2022. Les mer om bostøtte fra Husbanken, og avklar med namsfogden hvordan bostøtten regnes inn i budsjettet.

Tvangssalg.org har en egen gjennomgang av hvordan gjeldsordning virker for boligen. Hva som skjer med resten av gjelden når perioden er over, står i artikkelen om livet etter gjeldsordningen.